對(duì)于猶太人來(lái)說(shuō)，近代的上海不僅是“樂(lè)園”，還是“天堂”。早在鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前后，就有許多巴格達(dá)的猶太人來(lái)到上海定居，形成了上海最早的猶太社區(qū)。進(jìn)入20世紀(jì)，許多歐洲國(guó)家執(zhí)行排猶政策，而世界上絕大多數(shù)國(guó)家出于自身戰(zhàn)略利益的考慮，無(wú)情地對(duì)當(dāng)時(shí)沒(méi)有祖國(guó)的猶太民族關(guān)上了大門。遠(yuǎn)離歐洲1萬(wàn)多公里的中國(guó)上海卻張開(kāi)雙臂，以其“自由港”的特殊地位，歡迎猶太難民的到來(lái)。僅在1933～1941年間，涌入上海灘的猶太難民就有約3萬(wàn)人，其中有2.5萬(wàn)人定居下來(lái)，并在上海形成了3個(gè)新的猶太人社區(qū)。雖說(shuō)上海城遠(yuǎn)不如柏林、維也納、華沙等歐洲名城漂亮整潔，但由于中國(guó)民眾和政府對(duì)猶太人的友好態(tài)度，讓上海成為了這些異鄉(xiāng)來(lái)客心目中的“天堂”。

　　猶太人把上海當(dāng)作“天堂”的另一個(gè)原因是，他們?cè)谶@里實(shí)現(xiàn)了發(fā)家致富的夢(mèng)想，涌現(xiàn)了一大批著名的“猶太大亨”。如沙遜集團(tuán)的領(lǐng)袖沙遜，他的集團(tuán)在民國(guó)時(shí)期經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)包括紡織、食品、建筑、金融等13個(gè)行業(yè)。嘉道理、安諾德、亞伯拉罕和所羅門等也是那個(gè)時(shí)代赫赫有名的大財(cái)主，而他們中最富有的則要數(shù)歐司·哈同（1849～1931年）了。

　　哈同是中國(guó)人最為熟悉的猶太大亨之一，其創(chuàng)造的上海房地產(chǎn)炒作方法至今仍然被中國(guó)的地產(chǎn)從業(yè)人員學(xué)習(xí)和模仿。哈同的“保持與他人不同”不僅僅反映在他白手起家，創(chuàng)造出一個(gè)財(cái)富的神話；哈同對(duì)地產(chǎn)最大貢獻(xiàn)是他對(duì)上海房地產(chǎn)的定義及運(yùn)作方法。

　　一、從流浪漢到遠(yuǎn)東首富

　　哈同發(fā)家的經(jīng)歷非常具有傳奇色彩。1849年，哈同生于巴格達(dá)，他幼年生活很苦，靠拾破爛、揀煤塊為生。后來(lái)，哈同隨父母經(jīng)印度輾轉(zhuǎn)來(lái)到上海，替猶太老鄉(xiāng)開(kāi)辦的沙遜洋行看大門。由于為人勤快、謙讓，他很快升為“管事助手”，負(fù)責(zé)看守鴉片倉(cāng)庫(kù)。這可是一個(gè)肥差，利用這個(gè)職務(wù)，哈同大筆收取提貨人的賄賂，加上平時(shí)省吃儉用，他很快就積攢了一筆財(cái)富，并用這些錢購(gòu)買了一些零散的土地。

　　舊上海猶商的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，主要有以下四大特點(diǎn)：

　　●利用地價(jià)級(jí)差。牟取增值暴利。精敏的猶太商人往往憑借自己的眼光、判斷以及各種關(guān)系，低價(jià)購(gòu)入一些有升值潛力的地產(chǎn)，待日后地價(jià)上漲后再買賣或出租，以賺取巨額利潤(rùn)。如哈同就從上海整個(gè)地形和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)作出判斷，為自己和新沙遜洋行大量購(gòu)置當(dāng)時(shí)不為人看好的南京路沿線地產(chǎn)。有些在公共租界工部局和法租界公董局內(nèi)任職的猶商，也利用參與并影響上海城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的有利條件，事先廉價(jià)購(gòu)入規(guī)劃中具有發(fā)展前途的地產(chǎn)，待日后地價(jià)重估時(shí)牟利。如1899年，作為工部局董事的哈同，利用參與制訂公共租界“越界”筑路計(jì)劃所獲信息，以低價(jià)大量購(gòu)入“越界筑路”兩側(cè)的土地，從而獲得幾十倍乃至數(shù)百倍暴利。此外，上海塞法迪猶商還對(duì)已有地產(chǎn)進(jìn)行初級(jí)開(kāi)發(fā)，提升地價(jià)。如哈同為了哄抬南京路一帶的地價(jià)，花了60多萬(wàn)兩銀子，將南京路改造成為鐵藜木路，使得南京路身價(jià)大升，地價(jià)成倍上漲。

　　●運(yùn)用金融手段。擴(kuò)大投資規(guī)模。房地產(chǎn)投資巨大，完全依靠自身資本很難做大。為此，許多猶太商人往往利用其在租界中的地位和聲望，將已有地產(chǎn)向銀行進(jìn)行抵押貸款，再用抵押款買進(jìn)新的地產(chǎn)，循環(huán)往復(fù)，使其地產(chǎn)投資呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。同時(shí)，有些猶太商人以“保息”搭資等名義，在社會(huì)上公開(kāi)發(fā)債或集資招股，組織企業(yè)公司，從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。如哈同

　　洋行等8家房地產(chǎn)公司，向銀行抵押借款高達(dá)資產(chǎn)額的89．7％。華懋地產(chǎn)公司的資金來(lái)源，除實(shí)收資本及向銀行貸款外，主要是來(lái)自3次公司債券的發(fā)行。

　　●出租土地造屋。坐享穩(wěn)定收益。上海的一般工商企業(yè)如果想投資房地產(chǎn)，那么以上海地價(jià)之昂貴，土地投資往往占總投資額的1／3。所以，一般工商戶都無(wú)力購(gòu)地而采取租地造屋的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)，以減少建廠開(kāi)店的投資。南京路等市中心地段地價(jià)更貴，一些大型商業(yè)企業(yè)無(wú)力自造營(yíng)業(yè)大樓，而租地造屋往往能各得其所。因此，上海猶商大都喜歡將地產(chǎn)租與他人造屋。這樣做不僅保持了土地增值的利益，同時(shí)又將經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了租地造屋者，而且經(jīng)過(guò)一定時(shí)期后，土地上的建筑物也就歸于土地所有者，正可謂一舉數(shù)得。哈同在南京路沿線擁有的許多建筑物，大多是這樣獲得的。

　　●興建高層建筑。獲取最大利潤(rùn)。隨著上海城市的迅速發(fā)展，上海的地價(jià)也迅速上揚(yáng)。至1925年，上海租界地價(jià)水平已與倫敦相埒。根據(jù)市中心的土地資源日趨緊張這一特點(diǎn)，猶太商人大規(guī)模地興建高層建筑，以謀求更大的利潤(rùn)。在這方面，沙遜家族在上海房地產(chǎn)業(yè)中最為突出，是上海擁有高層最多的房地產(chǎn)商。

　　真正給哈同的事業(yè)帶來(lái)巨大轉(zhuǎn)機(jī)的是中法戰(zhàn)爭(zhēng)。1884年，中法戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，中國(guó)軍隊(duì)在老將馮子材的率領(lǐng)下，接連挫敗法國(guó)侵略軍的攻勢(shì)。這些勝利讓中國(guó)人民歡欣鼓舞，上海的洋人卻坐不住了，他們認(rèn)為，中國(guó)打敗法國(guó)后自然就會(huì)清理他們，于是紛紛逃離上海，上海的房?jī)r(jià)因此暴跌。這是一場(chǎng)代價(jià)頗高的賭博，但是哈同賭贏了。由于清政府的腐敗無(wú)能，中國(guó)在軍事上節(jié)節(jié)勝利的情況下“不敗而敗”，與法國(guó)簽訂了《中法和約》?！把蟠笕恕眰冇旨娂娀氐缴虾?，“十里洋行”恢復(fù)了繁榮。哈同則名利雙收，他購(gòu)買的房產(chǎn)，也就是今天的南京東路一帶，后來(lái)逐漸發(fā)展為上海的商業(yè)金融中心，在數(shù)年間地價(jià)上漲千倍以上。由于哈同在關(guān)鍵時(shí)刻“不退縮”，維護(hù)秩序“有功”，1887年被聘請(qǐng)為“公共租界工部局董事”，當(dāng)時(shí)這是租界最高的榮譽(yù)職務(wù)。哈同從此成為猶太“炒房團(tuán)”中最耀眼的一顆明星，并被人稱為“遠(yuǎn)東首富”。

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