貝殼已在重慶、鄭州、上海、深圳、廣州、成都等多個城市實(shí)行3％的中介服務(wù)費(fèi)。對一個900多億美元市值的紐交所上市企業(yè)來說，全線提高中介費(fèi)原因，是割用戶韭菜，還是提高服務(wù)后的物有所值？

作者 | 劉珊珊

編輯 | 黃槍槍

“2%已經(jīng)夠高了，還要再漲？又不是只有一家中介平臺。”

近日，在重慶本地一論壇，眾多網(wǎng)友圍繞一則貝殼找房的消息議論紛紛，成了論壇最熱門話題之一。

相關(guān)消息顯示，自2月18日起，重慶貝殼服務(wù)平臺，重慶鏈家買賣房屋交易服務(wù)費(fèi)用調(diào)整為賣方1%，買方2%（之前是賣方0%，買方2%）。因此2月18日起，房屋買賣在貝殼平臺交易會收取賣方1%的服務(wù)費(fèi)。

這意味著，比如一套200萬元成交的二手房，此前重慶鏈家的費(fèi)率是2%，中介費(fèi)也就是4萬元。費(fèi)率上調(diào)后，同一套200萬元成交的房子，中介費(fèi)上漲到6萬元。

“表面看購房者費(fèi)用沒有變化，但從商業(yè)角度來看，費(fèi)用一定會轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，加上貸款服務(wù)費(fèi)、過戶服務(wù)費(fèi)等亂七八糟的費(fèi)用，對買方來說將增加不小的購房壓力。”一位地產(chǎn)行業(yè)觀察人士說，貝殼找房平臺旗下有鏈家、德佑、中環(huán)、恩居、21世紀(jì)不動產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)。并且，其他中介平臺也可能跟隨貝殼漲價腳步，影響范圍肯定不會小。

進(jìn)入2021年，貝殼的二手交易中介費(fèi)已經(jīng)在兩個重要城市漲價。2020年12月底，鄭州貝殼系所有門店宣布：2021年1月起將上調(diào)鄭州地區(qū)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至3%，引發(fā)關(guān)注。

更早之前，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個城市實(shí)行3％的中介服務(wù)費(fèi)。那么，對于一個900多億美元市值的紐交所上市企業(yè)來說，全線提高中介費(fèi)原因，是割用戶韭菜，還是提高服務(wù)后的物有所值？

01

3%中介費(fèi)是否合理？

“買方2%，賣方1%，一共3%的中介費(fèi)已經(jīng)開始在重慶正式實(shí)施。不過，沒有貸款服務(wù)費(fèi)了。”2月23日，多位鏈家中介人員確認(rèn)表示。

據(jù)悉，貸款服務(wù)費(fèi)為貸款金額的1.5%，總體而言中介費(fèi)將超過2%。另外，若是買方全款購買，那么中介費(fèi)仍是3%。

“這也不叫漲，重慶只是順勢跟隨全國步伐而已，此前一直沒有收賣方費(fèi)用。”上述鏈家中介人員表示，除了3%的中介費(fèi)，還有貝殼平臺統(tǒng)一的權(quán)證代辦費(fèi)用，其費(fèi)用為4000元。

因此，鏈家中介費(fèi)漲價消息一出，成為不少網(wǎng)民關(guān)注焦點(diǎn)，“又做不到獨(dú)家房源”、“吃相難看，必須跳單”、“意思是喊賣家漲1%”、“鏈家服務(wù)還是可以，但是3%的傭金，怕是太多”……幾乎是一邊倒對貝殼的質(zhì)疑。

截至目前，貝殼官方對中介費(fèi)上漲一直未有公開說明。

2019年1月的一次采訪中，鏈接董事長左暉為中介行業(yè)叫屈時說：中國的中介費(fèi)普遍費(fèi)率大概在2.5%左右，在全世界看來，也不算高。美國是6%，日本是6%，（中國）臺灣是5%，南非是8%，（中國）香港雖然是2%，但是還有1%的預(yù)支的費(fèi)用。

“這個行業(yè)如果想有一些高素養(yǎng)的人去服務(wù)的話，大概需要經(jīng)紀(jì)人收入是城市人收入的1.2倍。”左暉說。

言下之意，目前國內(nèi)房產(chǎn)中介的中介費(fèi)太低了。

左暉此番話的大背景是，2018年11月，二手房成交低迷，鏈家上海逆勢高調(diào)宣布上調(diào)中介費(fèi)至3%。

一套房子動輒幾百萬的上海、北京、深圳，需付給鏈家的中介費(fèi)為十幾萬甚至幾十萬。因此一度引發(fā)輿論風(fēng)波，隨后各家中介紛紛跟風(fēng)上調(diào)中介費(fèi)。

彼時，上海鏈家把此次上調(diào)中介費(fèi)稱為一種競爭策略，其在《關(guān)于上海鏈家調(diào)整傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的說明》中解釋，“這是上海鏈家的企業(yè)行為，是市場行為，也是一種競爭策略。相比其他商品交易流程，二手房交易流程復(fù)雜、周期長、風(fēng)險大。長期以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體服務(wù)品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海的城市品質(zhì)，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求。”

值得一提的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)，目前沒有國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)——2014年，在“關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知”發(fā)布后，都是由企業(yè)自行定價。

也就是在左暉接受采訪之后，貝殼開始加快調(diào)整全國眾多城市中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)程，眾多城市由房屋成交總價的2%上調(diào)至3%。得益于此，貝殼2019年GMV成交額增長接近翻一倍，超過2萬億規(guī)模，貝殼也據(jù)此在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)盈利。

不過，相比其他中介一般只要2%，貝殼系高傭金在行業(yè)里備受爭議。

有業(yè)內(nèi)人士就表示，本質(zhì)上，鏈家獨(dú)家模式是雙邊代理，意味著中介不代表買賣雙方中的任何一方，也不為任何一方創(chuàng)造價值，唯一目標(biāo)就是撮合交易，賺取傭金。

以至于2017年的某個論壇上，一位清華大學(xué)教授對鏈家網(wǎng)CEO彭永東當(dāng)面指責(zé)：“你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購房者。”

2017年，有關(guān)部門召集北京龍頭經(jīng)紀(jì)公司大佬，開了一個閉門會，明確表示北京二手房中介費(fèi)過高的問題，鏈家自然也在列。

“最重要的是，貝殼跟別的中介平臺，其服務(wù)感受不到什么區(qū)別。”一位網(wǎng)友就表示，提升中介費(fèi)后，如果能夠提升服務(wù)質(zhì)量，也還算說得過去，但服務(wù)、風(fēng)險管理并未見得有多好。

此前，有媒體表示，據(jù)貝殼內(nèi)部人士了透露，貝殼系鄭州地區(qū)上調(diào)中介費(fèi)的原由，并沒有表明提升整體品質(zhì)一說。

“好的收入，是支撐好服務(wù)、好經(jīng)紀(jì)人的重要組成部分。”有房地產(chǎn)資深觀察人士就明確表示，如果經(jīng)紀(jì)人找房匹配、帶看等環(huán)節(jié)價值被外界忽略不計，只以最后結(jié)果來確認(rèn)所有收益，那么這明顯不符合市場規(guī)律。

但是，從現(xiàn)在中介行業(yè)來看，很多時候包括貝殼系也僅僅是幫忙匹配了一套房子，后續(xù)服務(wù)體驗(yàn)并不好。服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)水平都有待提升情況下，動輒幾萬甚至幾十萬的中介費(fèi)，那么就有“割韭菜”嫌疑。

如此一來，雖然最終實(shí)際收傭不一定每筆都能達(dá)到3%，但肯定會高于2%，讓買賣雙方產(chǎn)生更大抵觸，也就在情理之中。

“實(shí)際上，基本上都是由買方承擔(dān)3%的中介費(fèi)，只有在市場情況不太好、急于出手情況下，賣方才會愿意承擔(dān)一部分中介費(fèi)。”有房地產(chǎn)中介人士說。

02

現(xiàn)金流近600億，但還很缺錢

目前，雖然貝殼中介費(fèi)已在眾多城市漲價，但引起廣泛關(guān)注的幾個城市，都是貝殼核心城市。

有消息表示，貝殼在全國做得最好的區(qū)域有3個，分別是鄭州、成都、重慶。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，貝殼系目前在鄭州有中介門店1500家，經(jīng)紀(jì)人13000人，排名全國第一。上海則占據(jù)了2019年整個市場的20%。

各地漲價原因，部分人認(rèn)為是鏈家資金出現(xiàn)了問題，否則不會輕易拿核心城市“開刀”——特別是鄭州，貝殼找房的推出，正是得益于鄭州模式成功后的背書。

去年上市之前，按照平臺GTV（總交易額），貝殼房屋交易額雖然達(dá)2.1萬億元，在全國經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成交易額占比達(dá)20.3%，成為繼阿里巴巴之后的中國第二大商業(yè)平臺，但貝殼的確一直很缺錢。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年到2019年虧損額分別為，5.38億元、4.28億元、21.80億元。2020年Q1更是單季度產(chǎn)生了12.31億的虧損。

其中重要原因，是因?yàn)樨悮じ督o代理商、經(jīng)紀(jì)人的傭金成本越來越高。2018年成本為218億元，2019年成本劇增到347億元，占了大半營收。

因此，在上市前，貝殼在招股書中承認(rèn)，短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)盈利，預(yù)計將來會繼續(xù)產(chǎn)生大量成本和支出，甚或根本無法盈利。

其實(shí)，對大公司來說，不盈利很是常見，亞馬遜、京東、拼多多等很長時間也不盈利，有現(xiàn)金流支撐就行。

對貝殼而言，現(xiàn)金流曾是很大的難題，但在上市之后，得到了明顯改善。

去年8月，貝殼頂著無數(shù)光環(huán)登陸美股，按照20美元/ADS的發(fā)行價，貝殼上市短短3個月內(nèi)，股價累計上漲196.75%，最高價高達(dá)79美元。

從現(xiàn)金流來看，貝殼可謂糧草儲備豐厚。貝殼2020年Q3財報顯示，其現(xiàn)金儲備高達(dá)592億元，相對于上市時增加了273億元，可謂是糧草充足。從財報上來看，賬面現(xiàn)金就有380億人民幣，再加上短期投資，現(xiàn)金等價物大概有600億元。

但貝殼仍沒有擺脫關(guān)鍵問題，為加速占領(lǐng)市場，實(shí)行虧損燒錢以換取規(guī)模的戰(zhàn)略，帶來的凈利潤大幅下滑。2020年Q3財報顯示，貝殼凈營收為人民幣205億元，同比增長70.9%，但凈利潤為人民幣7500萬元，同比下降80%。

截至2020年9月底，貝殼平臺鏈接的門店數(shù)量超過4.4萬家，平臺經(jīng)紀(jì)人同比增長50.7%。經(jīng)紀(jì)人數(shù)量增加導(dǎo)致平臺傭金成本大幅增加。僅僅是2020年Q3季度，公司內(nèi)部傭金和薪酬成本為66億元，同比增長了36.2%，向代理商和其他渠道拆分的成本支出，則從2019年的32億元增加至77億元。

03

傭金收入占大頭，被頻頻質(zhì)疑壟斷

與此同時，百度、阿里、京東、字節(jié)跳動、小米等互聯(lián)網(wǎng)大廠在2020年強(qiáng)勢進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)——其中最強(qiáng)勢的是阿里，其和易居聯(lián)合推出“天貓好房”平臺時，甚至喊出了“至少在未來的3年內(nèi)不賺錢，所有收入100%補(bǔ)貼購房者”的口號。

面對來勢洶洶的對手，貝殼必然要儲備大量的現(xiàn)金，以應(yīng)對日益激烈的市場競爭。所以從這個角度來說，貝殼又的確真缺錢。

因此，在上市3個月后，貝殼就開始了新一輪融資。去年11月25日，貝殼宣布完成增發(fā)3540萬股ADS，定價為58美元/ADS融資21億美元。定增披露后，貝殼股價開始長時間在58美元- 72美元之間徘徊，直到最近才有所上漲，可見市場還是對這筆定增有很大疑問。

此外，從去年的三道紅線政策，到今年全國各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策更是累計高達(dá)60余次，其中包括國際著名高房價城市——深圳的限價政策。種種政策，都顯示了房住不炒的決心，短期內(nèi)政策是不可能放松了。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場的種種變化，比如說北京、深圳、上海等房價過熱地區(qū)的限價，會較大概率給貝殼短期業(yè)績帶來沖擊。

今年1月，鏈家、貝殼等平臺的北京區(qū)域，已經(jīng)不再顯示每天交易量及每個小區(qū)歷史成交價格。

2月22日，有東莞房地產(chǎn)自媒體報道稱，在2月8日，在深圳住建局連發(fā)三文，出臺二手房成交指導(dǎo)價后，貝殼和鏈家APP上的深圳二手房價格一欄，全面顯示為“暫無數(shù)據(jù)”，房源全面下架。此后，超過6萬的東莞二手房，也基本上從貝殼消失。

另外，由于貝殼系的市占率，作為中介行業(yè)的龍頭企業(yè)，貝殼頻頻被外界、同行質(zhì)疑為占有壟斷地位——它所擁有的巨大能力，足以控制市場話語權(quán)和定價權(quán)，構(gòu)建厚厚信息壁壘，讓買賣雙方陷入被動。

我愛我家集團(tuán)董事長謝勇在接受媒體采訪時就曾直接表示：“那種既做線上、又做線下的平臺，既做裁判員又做運(yùn)動員，這在商業(yè)倫理和操作邏輯上是我們不太能接受的。”

對貝殼而言，爭議的不僅是中介費(fèi)。有媒體報道稱：貝殼找房要求武漢加盟門店簽訂協(xié)議，針對新房成交房源統(tǒng)一向貝殼支付分銷服務(wù)費(fèi)的30%作為信息技術(shù)服務(wù)費(fèi)，并稱保有拿走50%分銷服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。

加盟商、經(jīng)紀(jì)人的壓力，顯而易見是向末端消費(fèi)者傳遞。

實(shí)際上，從年度數(shù)據(jù)來看，傭金收入一直是貝殼存量房交易服務(wù)收入中最主要的來源，2018年和2019年，傭金收入分別占存量房收入的99%和94%。由此帶來的二手房傭金收入，2019年在貝殼總收入占比高達(dá)53.39%。

其中，鏈家又是絕對主力軍，2019年由鏈家品牌帶來的傭金收入達(dá)到存量房傭金總收入的95%，平均傭金率為2.56%。而第三方經(jīng)紀(jì)平臺傭金率只有0.26%，第三方平臺GTV創(chuàng)收相對較低。

隨著低傭金率外部資源不斷接入，以及自2020年以來，貝殼新房業(yè)務(wù)的服務(wù)費(fèi)（銷售傭金），在貝殼的總營收中占比越來越重，二手房傭金占比只會越來越低。但面對當(dāng)下政策和競爭環(huán)境，二手房交易顯然仍是一大營收支柱——那么，以鏈家為首的貝殼系漲價，是真缺錢？還是巨頭割韭菜？

無論如何，貝殼中介費(fèi)漲價的故事，都已經(jīng)開始在全國上演——對消費(fèi)者而言，或許唯有期望，當(dāng)中介費(fèi)上漲已成既定事實(shí)，貝殼宣稱擁有數(shù)億線上消費(fèi)者的“數(shù)據(jù)與技術(shù)驅(qū)動”的線上運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)，能真正地為消費(fèi)者提供豐富的房產(chǎn)信息，幫助消費(fèi)者作出更精準(zhǔn)的消費(fèi)決策。