海外營銷的定位

　　正確的營銷定位幫助企業(yè)贏得顧客，錯誤的營銷定位幫助媒體制造笑料。開發(fā)商對海外營銷定位應(yīng)該有清楚的認(rèn)識：

1、項目定位---不是所有樓盤都適合海外推廣

適合海外營銷的樓盤首先應(yīng)該在原始價值上符合外銷的基本條件，同時也要深挖顧客的衍生價值，并形成自己鮮明的特色。一個綜合性的開發(fā)項目，住宅、商業(yè)、寫字樓和周圍景觀之間一定要分工明確，互為補充，最大限度的發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

2、顧客定位---最理想的顧客組合：大量的深綠色+適量的淺紅/淺綠色顧客

這種海外顧客群體組合不會使社區(qū)出現(xiàn)很高的空置率。前者是形成國際化社區(qū)的真正力量，也是顧客關(guān)系管理的重點；后者保證了住宅的租金水平，也讓住宅在二手市場中表現(xiàn)出一定的流動性。

他們共同為住宅的長期升值提供了強有力的保證。開發(fā)商積累深綠色顧客資源也有助于讓他們重復(fù)購買旗下品牌的物業(yè)，提高品牌的國際知名度和美譽度；淺紅色顧客也是較為理想的顧客群體，開發(fā)商同樣應(yīng)該跟蹤他們的動態(tài)，并鼓勵他們在海外市場進行口碑傳播；引入淺綠色顧客可能和開發(fā)商爭奪顧客資源，但對開發(fā)商品牌和物業(yè)價值的提升也有好處。

3、價格定位---同時參考海外顧問公司的意見和國內(nèi)市場對物業(yè)的價值判斷

因為顧客感知價值的差異，海內(nèi)外對于物業(yè)的價格預(yù)期通常存在差異，在全球發(fā)售的過程中可能會出現(xiàn)差別定價的問題，要避免顧客從中套利或出現(xiàn)價格糾紛。

海外營銷的建議

前面給出的海外營銷策略，如果對它們進行有機的組合，營銷策略還可以做更多的變化。

1、海外市場對天價豪宅沒有明顯偏好通過對海外顧客類型研究，我們發(fā)現(xiàn)海外顧客投資我國內(nèi)地的住宅地產(chǎn)通常都不帶有炫耀性消費的目的，歷史上如此，今天同樣如此。

中國一些城市在過去的幾十年中得到了迅速的發(fā)展，但全球經(jīng)濟的重心還不在中國，國內(nèi)的城市在生活質(zhì)量和城市影響力上和排位靠前的歐美國家城市相比仍有不小的距離。

因此中國的大城市還不是大多數(shù)海外顧客置業(yè)的首選，沒有強大到可以被全球富豪追捧的程度?！　?br>
2、產(chǎn)品定價不要背離原始價值核心

營銷要考慮項目的利潤，不能過于貪心。服務(wù)和品牌的附加值是有限的，營銷也不可能將顧客的衍生價值無限放大，低估顧客的智商非常愚蠢。

產(chǎn)品定價過高必然壓縮目標(biāo)市場的規(guī)模，影響樓盤的銷售進度。并且如果把住宅地產(chǎn)作為投資，從收益的角度看它面對著很多替代品的競爭，尤其在周邊有大量參考樓盤的情況下盲目提價，無異于把顧客直接推向競爭對手。

3、靈活妥善地做好公共關(guān)系營銷和社會責(zé)任營銷

企業(yè)可以堅持強勢的營銷路線，高價樓盤的體驗也可以不向公眾開放，但不能藐視公眾和對抗媒體。強硬的措辭和澄清只會激化矛盾，解決不了問題。

淺綠色和深綠色顧客不害怕高價樓盤，但他們未必愿意長期成為公眾關(guān)注的焦點。對那些和媒體關(guān)系緊張、甚至被政府調(diào)查的樓盤，他們更是避之唯恐不及。

4、理性對待“概念營銷”

“概念營銷”在今天仍然很受企業(yè)的歡迎，這與企業(yè)追求短期利潤的動機有直接關(guān)系。營銷的過程中我們會使用各種概念，但概念不能不著邊際，要避免絕對性和排他性的語句，也不能犯常識性的錯誤。營銷中使用的概念應(yīng)該從顧客價值的角度出發(fā)，有層次有目的進行豐富、變化和放大。

5、豪宅的推廣要注意方式方法

霍夫斯泰德的“權(quán)力距離”概念強調(diào)營銷宣傳要最有效的達到目標(biāo)顧客，豪宅的營銷首先必須獲得與富豪接觸和溝通的機會。宣傳則不必大張旗鼓，富人比我們想象的低調(diào)。

6、避免與顧客價值無關(guān)的促銷活動

研究海外顧客價值類型的目的就是幫助企業(yè)對海外市場的目標(biāo)顧客進行“精確打擊”。

如果發(fā)現(xiàn)項目和周圍樓盤同質(zhì)化的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，圍繞原始價值核心展開的營銷策略必然無法奏效；正確的第一反應(yīng)是及時從顧客的衍生價值考慮營銷有沒有突破口，而不是離開顧客價值作一些與營銷主題無關(guān)的促銷活動。